In questo articolo approfondiremo l’evoluzione del mercato immobiliare a Valencia, vi racconteremo la storia, l’andamento attuale e condurremo un’analisi specifica dei costi di vendita e affitto della cittá.
La bolla immobiliare che travolse Valencia e la Spagna intera nei primi anni 2000 cambiò per sempre l’andamento del mercato trasformando di conseguenza anche tutto il settore edile e immobiliare in generale.
A tal proposito vi consigliamo di approfondire le differenze tra il nostro paese e quello iberico leggendo il nostro articolo “In Spagna le famiglie spendono meno che in Italia”.
Storia del mercato immobiliare Spagnolo
Il nostro racconto inizia nel 1998 quando il governo Aznar approvò la legge sulla privatizzazione del suolo, aumentando così la quantità del terreno edificabile in sfavore di quello rustico. Il fine della legge era quello di attrarre investitori interessati all’acquisto del terreno e alla conseguente costruzione di immobili, per lo più abitativi, per far fronte alla crescita demografica che interessava il paese. Ovviamente lo scopo era quello di far aumentare l’offerta immobiliare per poter così abbassare i costi per gli acquirenti.
Nel 2002 il ritmo della costruzione salì alle stelle, la Spagna era un cantiere a cielo aperto e sempre il governo Aznar promulgò una riforma del lavoro rivolta ad aiutare le aziende ad assumere più personale con meno costi, diminuendo però i diritti dei lavoratori stessi. Nel 2005 la Spagna costruiva più case di quanto non facessero Italia, Germania e Francia insieme.
L’aumento significativo dell’occupazione provocò il diminuire drastico della disoccupazione, creando così tanti posti di lavoro, ma costringendo altrettanti giovani ad abbandonare gli studi in favore di un impiego stabile e redditizio.
Anche dall’estero arrivarono i primi migranti in cerca di impiego nel settore edile. Quello che accadde poi, fu peró molto diverso da quello che probabilmente la classe politica si aspettava.
Comprare casa divenne tanto frequente da convertirsi in una moda, così che la ley del suelo non ebbe i risultati sperati dato che, insieme all’offerta, crebbe incredibilmente anche la domanda. La conseguenza fu un’impennata dei prezzi degli immobili. E seppur la maggior parte della popolazione godeva di un impiego stabile, il salario percepito non era alla portata del prezzo di mercato (parliamo di un aumento del prezzo delle case duplicato rispetto ai soli due anni precedenti) dato che lo stipendio era rimasto congelato.
Le persone peró continuavano a comprare casa, e questo grazie alle banche che elargivano, praticamente senza criterio, mutui a chiunque, permettendo prestiti di 40 anni e più e assicurando che la crescita del prezzo degli immobili non si sarebbe di certo fermata potendo cosí pensare di vendere la propria casa ad un prezzo maggiore rientrando del debito.
Nel 2007 però il mercato immobiliare era alle stelle e i prezzi non accennavano ad abbassarsi, le banche non elargivano più mutui e le societá di recupero credito non avevano piú soldi, e cosí anche la costruzione arrivó a toccare i minimi tra il 2008 e il 2011 generando di colpo un altissimo tasso di disoccupazione. Quello che si verificó in Spagna accadde anche oltre oceano, i famosi Mutui Subprime americani sono dello stesso periodo e provocarono un enorme crisi economica che coinvolse il mondo occidentale in generale.
Il mercato immobiliare di Valencia
Scopriamo in questo paragrafo come l’evoluzione del mercato immobiliare di Valencia sia in eccessiva crescita dopo un assestamento di circa 10 anni.
La città portuale di Valencia, situata sulla costa sud-orientale della Spagna, conta più di 792.490 abitanti, posizionandosi come terza città e area metropolitana più popolosa di Spagna, dietro solo a Madrid e Barcellona. È famosa per la Città delle Arti e delle Scienze, con strutture avveniristiche come il planetario, l’Oceanogràfic e un museo interattivo. Valencia ha anche diverse spiagge, tra cui alcune all’interno del vicino Parque de la Albufera, una riserva paludosa con un lago e sentieri.
Il prezzo medio di una casa a Valencia è aumentato del 6,8% nell’ultimo anno, attestandosi a 2.248 euro al metro quadrato. Da parte sua, il prezzo di mercato degli affitti è di 11,3€/mq/mese, anch’esso superiore alla media spagnola, che si attesta a 10,9 €/m2/mese.
Un appartamento in vendita a Valencia misura mediamente 113 mq e costa poco più di 261.740 euro, mentre l’acquisto di una casa con una metratura media di 234 mq può comportare un esborso che sfiora i 375.150 euro.
Se analizziamo il prezzo di una casa di nuova costruzione nella città del Turia, vediamo che raggiunge i 2.907 euro al mq, che rappresenta un aumento del 19,7% del tasso interannuale, sebbene negli ultimi tre mesi sia leggermente diminuito di 0 ,2%.
Una casa di seconda mano invece costa 2.238 euro al mq, che rappresenta un aumento del 6,5% negli ultimi dodici mesi, mentre la tariffa trimestrale è aumentata dello 0,1%.
Il prezzo delle abitazioni a Valencia è cresciuto in tutti i quartieri ad eccezione di Poblados del Oeste, il cui prezzo è diminuito di quasi il 10% nell’ultimo anno. Le maggiori crescite sono state registrate dai distretti di Patraix e Rascaña, i cui aumenti di prezzo hanno raggiunto rispettivamente il 14,9% e il 13%. Seguono L’Olivereta, con un incremento del 12,6%.
La zona con i prezzi più alti dell’intera città di Valencia è il quartiere dell’Eixample, i cui prezzi raggiungono i 3.365 €/mq. La seconda posizione è per Ciutat Vella, con una media di 3.071 €/mq, e il terzo posto per El Pla del Real, il cui prezzo si attesta a 3.055 €/mq.
Sul versante opposto, le zone più economiche per acquistare casa in città sono: Poblados del Oeste, con un prezzo che scende a 1.156 €/mq, Poblados del Norte (1.450 €/mq) e Rascaña (1.562 €/mq).
L’affitto è aumentato del 23% nell’ultimo anno; il prezzo medio di pubblicazione di una casa in affitto a Valencia è attualmente di 11,3 €/mq/mese, il che significa che è ai massimi storici.
Il quartiere più caro per affittare una casa nella capitale del Turia è Ciutat Vella, nel cuore del comune, i cui prezzi raggiungono i 14,1 €/mq/mese. Al secondo posto Poblados Marítimos, con un prezzo medio di 13,1 €/mq/mese, ea chiudere il podio delle zone più care in affitto è il quartiere dell’Eixample, con un prezzo di 12,4 €/mq/mese.
Invece, dove nell’ultimo anno si è registrata la maggiore crescita dei canoni di locazione è stato a Quatre Carreres, con un incremento del 31,9%; Poblados Marítimos, con un incremento del 30,5%, e Ciutat Vella, con un incremento del 29%.
I tempi di pubblicazione o time to rent (tempo misurato in mesi che una casa trascorre sul mercato prima di trovare un inquilino) è di 2,9 mesi.
Analisi del mercato immobiliare nella città di Valencia
La nostra analisi verte sul prezzo medio degli immobili residenziali nella città di Valencia. Il periodo di riferimento è febbraio 2023.
- Vendita € 1.955/mq: da 1.225 €/mq a 3.017 €/mq
- Affitto € 12,28/mq: da 7,31 €/mq a 14,88 €/mq
A febbraio 2023 gli immobili residenziali in vendita avevano un prezzo medio di 1.955 euro al metro quadro, con un incremento del 5,56% rispetto a febbraio 2022 (1.852 euro/mq). Negli ultimi 2 anni, il prezzo medio degli immobili di Valencia ha raggiunto il suo massimo nel mese di novembre 2022, con un valore di 1.963 euro al metro quadro. Il mese in cui il prezzo medio è stato più basso è stato maggio 2021: per un immobile in vendita il prezzo medio è stato di 1.807 euro al metro quadro.
A febbraio 2023 gli immobili residenziali in affitto hanno un prezzo medio di 12,28 euro al mese al metro quadro, con un incremento del 28,32% rispetto a febbraio 2022 (9,57 euro al mese al mq). Negli ultimi 2 anni, il prezzo medio degli immobili di Valencia ha raggiunto il suo massimo nel mese di febbraio 2023, con un valore di 12,28 euro al metro quadro. Il mese in cui il prezzo medio è stato più basso è stato aprile 2021: per un immobile in affitto il prezzo medio è stato di 8,77 euro al mese al metro quadro.
Analizzando il mercato in base ai quartieri della città scopriamo che durante il mese di febbraio 2023, il prezzo degli immobili in vendita è stato più alto nella zona dell’Eixample, con 3.017€ al metro quadrato. Al contrario, il prezzo più basso è stato quello della zona dei Pobles del Nord con una media di 1.225 euro al metro quadro.
Nello stesso mese, il prezzo degli immobili in affitto a Valencia era più alto nella zona di Ciutat Vella, con 14,88 euro al mese al metro quadro. Il prezzo più basso si registra invece nella zona dei Pobles del Nord, con una media di 7,31 euro al mese al metro quadro.
E nonostante questa analisi vi possa far pensare che la vita a livello di qualitá e di costi si meglio in altri parti di Spagna, in questo articolo vi spieghiamo perché é meglio trasferirsi a Valencia e non a Barcellona.
